声明：本文来自于投资界(微信公众号ID：PEdaily2012)，作者：Shirley，授权站长之家转载发布。 

北京时间 11 月 5 日晚，青客公寓成功挂牌纳斯达克，股票代码为“QK”。开盘报17. 35 美元/股，截至发稿，青客公寓上涨3.76%报17. 64 美元/股，市值8. 37 亿美元。

2019 年，长租公寓投资行至关键处，“马太效应”越发明显，资金流向头部。今年 3 月，蛋壳公寓获 5 亿美元C轮融资，投后估值超 20 亿美元， 10 月完成1. 9 亿美元D轮融资;自如则于今年 6 月获 5 亿美元B轮融资，投后估值 50 亿美元。

而随着青客上市，长租公寓的故事也终于讲到了二级市场。创业 7 年，主攻青年白领，青客公寓靠着VC/PE机构“输血”与现金贷服务的周转，坐稳了行业老三的位子。

长租公寓人民币玩家，每间公寓租金低于 2000 元

“最爱的人住在身边，最好的朋友住在对面。”《生活大爆炸》和《爱情公寓》中的公寓生活是许多年轻“租房一族”梦想中的样子。

当前市场上的长租公寓分两种，分散式与集中式。其中，集中式长租公寓自带社交属性，包含公共区域、配套空间和房间，还会为租客提供生活服务以及社交、创业等附加服务。很好的满足了有社交需求的孤独异乡房客。

相比之下，分散式长租公寓的头部企业更受租客与资本青睐。在北京漂了 3 年，从事分析师工作的孙萌很信任长租公寓，“我一直租的都是长租公寓，找房子方便啊，而且还有保洁，也能在软件上看到邻居的基本信息，比较规范，安全。”

青客公寓是分散式长租公寓里，成立较早的那一批。创始人金光杰拿着做律师赚的钱成立了青客公寓。“青客”两字是“青年客人”的缩写，与大多数分散式长租公寓类似，青客公寓的运营方式也是将拿到的房源进行标准化改造，再租给20- 35 岁的城市青年租客，租房价位不高，介于1000- 2000 元/间之间，受到不少年轻白领的欢迎。

招股书显示，到 2018 年底，青客公寓房源数量已经飙升至9. 12 万间，复合年增长率达114%，共覆盖 6 座城市。就总租赁房间价值和数量计算，目前青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位。

营收增长的同时，亏损也在扩大。招股书显示，青客公寓从 2017 年的5. 22 亿元增长到 2018 年的8. 89 亿元，同比增长70.3%;截至 2019 年 6 月 30 日的前 9 个月，营收为8. 98 亿。但是，在 2017 年、 2018 年，青客的净亏损分别达2. 45 亿元和4. 98 亿元。

明显能看出，青客公寓如今的座次与“烧钱”分不开关系。

融资，拿房，现金贷，撑起了一个IPO

青客公寓有“三宝”，融资，拿房和现金贷。

扩张规模的背后离不开VC/PE的“输血”。公开资料显示， 2012 年，青客公寓在成立当年获得纽信创投的天使投资;两年后，达晨投了A轮 1000 万美元; 2015 年，赛富和纽信联合投资B轮1. 8 亿人民币; 2018 年，摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。

融到钱，下一步就是占领市场。长租公寓，房源即一切，这一点青客公寓CEO金光杰自己也清楚，他曾透露：“ 3 万间- 5 万间的规模，是公寓企业的生存底线。长租公寓的商业模式是与租赁房源房东签订长期合约，经装修改造后重新开放给租客，通过租金差异获取利润。前期需要投入房租、装修等成本，假如房源总数小于 1 万间，公寓管理难以做到精细化，资金链断裂风险较高。”

这种情况下，青客只能努力寻求更多租户，减少空置率，同时拿钱扩张。招股书显示，青客公寓与 11 家金融机构达成了合作，意图为租户提供分期贷款的同时，也能用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。

效果很明显，目前青客公寓房源数量已经飙升至9. 12 万间，代价也不小， 2017 年至今累计亏损超过 11 亿人民币。

值得注意的是，青客是行业唯一一家以 26 个月的长租期实行租金贷的企业，前 2 个月是租客支付的押金，后 24 个月由租客还款。当然，这种做法遭到不少的吐槽。

二度更新招股书，

大幅下调发行规模：对上市没信心?

值得注意的是，上市前青客公寓曾两度更新招股书。

10 月 25 日， 青客公寓更新了F- 1 招股文件，预计于 11 月 5 日在纳斯达克挂牌上市，这版的最大变动在于承销商名单，除了担任联席主承销商的摩根士丹利和中金公司外，还新增了质数资本、光大新鸿基、老虎证券以及中信建投国际四家投行担任副承销商。