Wework开始搞了三个联合办公，里面弄一堆公司，有的是创业公司，有的不是创业公司，各种各样的公司在里面。后来几个合伙人说，“里面很多公司服务能挣钱，咱别都给第三方服务了，咱得挣他们的钱。”请问怎么挣钱?“入驻企业最需要什么服务咱就买一家公司去服务他们。”

　　去哪儿买?这些入驻的公司自己不就在互相服务着嘛。WeWork就收购这种公司5%-10%的股份，让他们继续加大对入驻公司的服务。他们从只有100家公司入驻的时候就开始在里面收购，现在到将近7000-8000家入驻公司的时候买了92个公司的股份。其实并不多，但什么服务品类都有。

　　举个例子，前些时候我看《纽约时报》报道，看到WeWork买了一家为所有WeWork公司提供访客登记系统的数据公司10%的股份。这是为什么呢?每年共享空间进进出出几十万人，访客数据全在里面，买了以后里面的数据他全能共享。

　　这样的思路下来，租金、股权收益都是他的。

　　再往深里看，我们发现WeWork大概有四分之一营业点的房子都是他自有的。我们说这不是做房地产的公司吗?怎么能算是TMT公司呢?再往下挖一层，他的房子全部都是用REITs(房地产信托投资基金)买的。再一看，WeWork还有一支不动产基金，这个模型就闭上环了。

　　这个环是怎么闭呢?

　　右边这只手搞联合办公、共享办公。共享办公最大的能量是他去各个地方找来的房子永远都比周围的房子便宜。获得房子的租金是周围同类写字楼的60%，这一块他已经有40%的利润了。左边这只手他再把联合办公的这些公司装进去做运营，把每个场地的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)算出来。比如，对于特定的场地，EBITDA三年5%，六年8%，这就符合美国REITs退出的标准了。公司就用REITs说服房屋持有人，多给你钱，把房子卖给我。对Wework而言，房子买了以后是百分之百能退出的，因为他所设计的EBITDA和可以让REITs退出的EBITDA是相符的。左手和右手，一只手玩资产，一只手玩运营。Wework有大块的收入不在桌子租金的收入上，而是在REITs退出的收入上，这样的收入可就极为可观了。

　　所以我这次到华尔街，发现Wework可以拿出7个亿来买楼，那是它自己融的钱吗?那都是REITs的钱。

　　这个闭环是很漂亮的。大家看到桌面上那几亿美元的租金收入就是它的现金流，根本不会产生收益的大头。他的桌子底下一堆入驻服务公司的股权，这边还有一堆楼，三年退出几个、六年退出几个，然后再发REITs再买楼，再开办公点。

　　你给投资人的感觉是什么?这就是一个轻资产运营加上资产证券化和资产资本化的公司。本来有租金收入和REITs运营就够了，他还加上了收购一堆公司的股权所产生的收益。

　　这就是他的战略。这么多年跟投资人讲来讲去就是这么点儿故事，一直重复讲。每次融完一轮资干两件事儿：一笔钱到手，先买七八家公司5%-20%的股权;再做REITs买楼。一轮一轮的做。

　　3、战术是对战略的落地执行

　　第三，战术实际上就是如何把你的战略做具体落地实施。

　　WeWork把各个团队的人分得特别清楚，一个两人的团队专门负责找楼，一个四人团队天天在世界各地WeWork的空间里找能值得投的人。他跟VC的不同在于，这些公司都在他的空间里，他可以天天跟他们打交道，这就是物理空间的好处。

　　战术要有人去办，说好的标的、目标，分工特别清楚。

　　上面三点依次讲的就是要有趋势、有战略、有战术。

　　4、为什么是你：实施能力

　　第四，你要向你的投资人或者资本市场表达出你有干上述这三件事的实施能力。

　　这在做BP表达时特别重要，要表达什么?

　　A)团队。虽然俗而又俗，但团队就是非常重要。有一点归根结底，如果各位是创始人，有一件事情非常重要，就是你们一定要有格局。格局是什么?说白了，到什么时候该请诸葛亮，我就得请诸葛亮。张飞和关羽不高兴，那俩是我兄弟，不高兴我也得请诸葛亮。这个魄力创始人一定要有。

　　管人，是我看见的创业公司里最难的。很多创始人不会管人。因为不少创始人都是某一个方面的专长出身，但一旦要当统帅管人时，要的是你非常高的格局跟情商。我自己也有这个感触，很多公司刚开始创业起家，一帮朋友处得不错，艰苦奋斗起来。两三年以后你就发现团队其实已经比较固化了，这时候你觉得最难的事情是增长乏力，或者到了这个业务体量你感觉原来的这些人已经不够力度。你心里知道得去找有能力的人，你也知道你要找有什么能力的人来补你的短板。但这时候你会想，这人一进来生态就不和谐了，几个兄弟该有想法了，他会不会走啊?他会不会不高兴?这种事儿一定都有过。